전·월세 임대차 계약을 갱신하고 싶은 세입자에게 꼭 필요한 권리가 바로 '계약 갱신 청구권'입니다. 이 제도는 세입자가 일정 조건을 만족할 경우, 한 차례에 한해 2년 동안 계약을 연장할 수 있도록 법적으로 보장된 권리입니다. 집주인의 일방적인 계약 종료 통보로부터 세입자를 보호하고, 주거 안정을 도모하기 위한 장치이기도 합니다. 이번 글에서는 계약 갱신 청구권의 행사 요건과 절차, 주의할 점까지 자연스럽고 쉽게 정리해드리겠습니다.
계약 갱신 청구권이란?
계약 갱신 청구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 세입자가 행사할 수 있는 권리로, 기존 임대차 계약을 한 번에 한해 추가로 2년 연장할 수 있도록 보장합니다. 이 권리는 세입자가 원할 경우, 특별한 사유가 없는 한 집주인이 거절할 수 없습니다.
주택임대차 > 입주생활 > 임대차계약 갱신 > 임대차계약의 갱신 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보
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행사 요건
- 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약이어야 합니다.
- 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 의사표시를 해야 합니다.
- 해당 주택에 실거주하고 있는 경우여야 합니다. (전입신고 및 거주 사실 필요)
- 1회에 한해 행사할 수 있으며, 이전에 이미 갱신 청구권을 사용했다면 재사용은 불가합니다.
행사 방법
- 내용증명 우편 또는 문자/카카오톡 등 증빙 가능한 방식으로 통보
구두로만 이야기할 경우 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵기 때문에, 반드시 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. - 예시 문구
안녕하세요. 저는 귀하 소유의 ○○동 ○○아파트에 세입자로 거주 중인 ○○○입니다. 현재 임대차 계약은 2023년 9월 30일 종료 예정이며, 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 청구권을 행사하고자 합니다. 이에 따라 기존 계약 조건과 동일한 조건으로 2년 연장을 요청드립니다.- 통보 시기
- 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 통보해야 유효합니다.
- 예를 들어 계약 종료일이 2025년 12월 31일이라면, 2025년 6월 30일부터 10월 31일 사이에 행사해야 합니다.
집주인의 거절 사유 (제한적 인정)
다음과 같은 사유가 있을 경우 집주인은 갱신 청구를 거절할 수 있습니다:
- 본인 또는 직계존비속이 실거주 목적으로 입주할 경우
- 세입자가 임대료를 연체했거나, 계약상 의무를 반복적으로 위반한 경우
- 재건축 또는 철거가 확정된 주택일 경우
- 기타 법령에 따라 정당한 사유가 인정되는 경우
단, 실거주를 이유로 거절했으나 실제로 입주하지 않으면, 손해배상 청구나 벌칙 대상이 될 수 있습니다.
유의사항
- 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한됩니다.
- 계약 갱신 청구는 반드시 기한 내 행사해야 하며, 기간이 지나면 권리 행사가 불가능합니다.
- 반드시 서면 또는 증거가 남는 방식으로 행사 의사를 밝혀야 합니다.
계약 갱신 청구권은 세입자의 주거 안정성을 보장하는 강력한 법적 수단입니다. 다만 행사 시기와 방식, 제한 조건 등을 정확히 이해하고 준비해야 분쟁 없이 권리를 지킬 수 있습니다. 계약 만료일이 가까워진다면 미리 계획을 세우고, 필요 시 전문가나 법률 지원을 활용해 안전하게 절차를 밟는 것이 좋습니다.