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농지를 매입한 뒤 비농업 목적(주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 태양광 등)으로 활용하려면 농지전용 허가 또는 신고가 필요합니다. 면적, 입지(도시지역·관리지역·농림지역), 용도에 따라 요구 요건과 심사 기준이 달라지며, 타 법령 인허가(개발행위허가, 도로점용·진출입, 환경·재해 관련 심의 등)와의 연계가 핵심입니다. 초기 기획과 사전 검토를 철저히 하면 일정·비용 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
사전 검토 체크리스트
- 토지이용계획 확인: 토지이용계획확인서로 용도지역·지구·구역(농업진흥지역, 보전관리·생산관리, 수질보전, 문화재, 개발제한 등)을 확인합니다.
- 접근성과 인프라: 법정 도로 접면, 진출입 허가 가능성, 상·하수도, 오·우수 배출, 전력 수급 여건을 점검합니다.
- 면적·용도 요건: 전용 목적(주택, 공장, 창고, 태양광 등)에 따라 심사 강도와 부지 여건(완충녹지, 주차, 소방차 회차)이 달라집니다.
- 현황 조사: 실제 경계, 고저차, 배수 방향, 인접 민원 소지(소음·먼지·교통), 기존 경작자·임차권 존재 여부를 확인합니다.
- 타법 인허가 연계: 개발행위허가, 건축 인·허가, 도로점용·굴착, 산지·하천·환경 관련 인허가의 선후 관계를 정리합니다.
- 사업성·비용: 농지전용부담금, 측량·설계·심의비, 기반시설 설치비, 복구비(조건부 부과 가능), 공사비를 예산화합니다.
농지전용 허가 절차
- 사전 상담 및 요건 확인
- 관할 시·군·구 농지부서, 도시계획·건축·도로·환경 부서에 사업 개요를 설명하고 가능성·필요 서류·심의 여부를 안내받습니다.
- 농업진흥지역 여부, 전용 가능 용도, 면적 기준(허가/신고), 타법 협의 필요사항을 정리합니다.
- 기본설계 및 관계기관 협의
- 배치계획(건축물, 주차, 진출입, 배수, 조경·완충)을 수립하고 소방·교통·환경 기준을 충족하도록 설계합니다.
- 도로관리청 진출입(연결 허가) 사전 검토, 상·하수도 인입 가능성 확인, 오수·우수 처리계획을 마련합니다.
- 지적측량 및 경계 확정
- 경계복원 및 현황측량을 통해 정확한 면적과 경계를 확정하고, 절·성토 필요량과 토공 계획을 반영합니다.
- 농지전용 허가(또는 신고) 신청
- 사업계획서, 위치도·토지이용계획도, 배치도·단면도, 배수계획, 교통·소음 저감대책, 이해관계인 동의(해당 시) 등을 구비하여 신청합니다.
- 면적·입지에 따라 개발행위허가와 병합 심의 또는 선·후행으로 진행합니다.
- 현장조사 및 심의
- 공무원 현장 확인과 필요 시 위원회 심의를 거칩니다. 농업생산기반 영향, 경관, 환경·재해, 교통 영향 등을 종합 평가합니다.
- 농지전용부담금 산정·납부
- 허가 면적과 공시지가 등을 기준으로 산정됩니다. 분할·단계 전용 시 총부담금이 달라질 수 있어 시뮬레이션이 필요합니다.
- 허가 조건 이행 및 공사 착수
- 방진·방음, 토사 유출 방지, 배수 시설, 녹지 조성 등 부관(조건)을 이행합니다. 무단 전용은 과징금·원상복구 처분 대상입니다.
- 준공검사 및 지목변경
- 전용 공사 완료 후 준공검사를 받고, 이용 현황에 맞추어 지목을 변경(전→대·잡종지 등)합니다. 이후 건축 준공·사용승인을 연계합니다.
필요한 서류 목록
- 신청 기본서류: 농지전용허가(신고) 신청서, 사업계획서, 위임장(대리 시)
- 토지·권리 서류: 토지대장·등기사항증명서, 지적도, 토지이용계획확인서, 임차인(경작자) 현황 및 동의(해당 시)
- 설계 도서: 위치도, 토지 현황평면도, 배치도, 토공·단면도, 배수·오수 처리계획, 조경·완충계획
- 협의 자료: 도로 진출입 사전 검토서, 상·하수도 인입 가능 확인, 환경·재해 저감대책서
- 비용 관련: 농지전용부담금 산정내역(예비), 수수료, 각종 심의비 영수증
- 기타: 교통영향 분석(규모 시), 소방 대응계획, 인허가 연계 표
기간과 비용 개요
- 처리 기간: 단순 소규모는 1~2개월, 타법 심의·협의가 많은 중대형은 3~6개월 이상 소요될 수 있습니다.
- 주요 비용: 농지전용부담금, 설계·측량비, 각종 심의비, 기반시설(진입로, 배수·오수, 전력) 설치비.
- 리스크 버퍼: 민원·추가 조건 이행, 설계 보완, 계절 요인(우기)로 인한 공기 지연을 감안해 여유 일정을 두는 것이 안전합니다.
실패 사례 분석과 예방 포인트
- 사례 1: 도로 진출입 미확보로 허가 반려
- 문제: 법정 도로 접면은 있으나 곡선부·경사·시야 확보 미흡으로 도로관리청 연결 허가 불가.
- 예방: 초기 배치에서 진출입 각도·시거·경사 기준 충족, 필요시 대안 진입로 계획·토지 추가 확보.
- 사례 2: 농업진흥지역 오판
- 문제: 일부 필지가 진흥지역에 포함되어 전용 불가 또는 심사 강화로 장기 지연.
- 예방: 토지이용계획확인서와 지적도 겹침 분석, 경계 오차 검증, 대체 부지 검토.
- 사례 3: 배수·오염 저감대책 미흡
- 문제: 우수·오수 처리 계획이 부족해 환경·하천 부서 보완 요구 반복.
- 예방: 침투·저류·우수관 직결 기준 준수, 오염원 차단, 공사 중 비산먼지·토사 유출 대책 상세 제시.
- 사례 4: 임차 경작자 분쟁
- 문제: 실제 경작자가 장기간 점유·수확권 주장, 민원으로 허가 지연.
- 예방: 임대차·경작 사실 사전 조사, 보상·이전 협의 문서화.
- 사례 5: 주민 민원(소음·교통)으로 조건 강화
- 문제: 영업시간·차량 동선 제한, 방음벽·완충녹지 추가로 비용 증가.
- 예방: 초기 설명회·동선 최적화, 주차 확충, 소음·조명 차폐 설계 반영.
- 사례 6: 타법 인허가 선후관계 착오
- 문제: 개발행위허가, 도로점용, 산지·하천 점용 등 연쇄 의존을 간과하여 반려.
- 예방: 인허가 매트릭스 작성, 병합심의 가능 여부 확인, 선결 과제부터 처리.
- 사례 7: 무단 전용으로 과징금·원상복구
- 문제: 허가 전 성토·천막 설치 등 공사 착수.
- 예방: 허가·부담금 납부·조건 이행 후 착공, 공정별 체크리스트 운용.
- 사례 8: 부담금·기반시설 비용 과소산정
- 문제: 예산 부족으로 공정 중단 또는 설계 축소.
- 예방: 단가 변동·물가 반영 예비비 편성, 대안 설계(배수관 경로, 전력 증설 비용) 비교.
실무 팁
- 사전 컨셉 고도화: 용도·규모·교통을 정교화한 후 관할부서 사전검토(사전협의서)를 받아 리스크를 수치화하십시오.
- 단계적 승인 전략: 소규모 분할·단계 전용이 유리한지, 일괄 전용이 유리한지 부담금과 일정으로 비교하십시오.
- 민원 관리: 공사 소음·먼지·차량 동선 공개, 공사 시간 준수, 현장 연락 창구 운영으로 조건 강화를 예방합니다.
- 문서 정합성: 설계도·신청서·지적도·등기의 면적·경계 표기를 일치시키고, 변경 시 변경이력서를 반드시 첨부하십시오.
- 계절 고려: 우기·동절기 토공 리스크를 반영해 배수 임시시설, 토사 보호망, 포설 계획을 선반영하십시오.
- 전문가 협업: 토목설계, 교통·환경 컨설팅, 세무(부담금), 법률(임차·경계)까지 초기 단계에 함께 참여시키는 것이 효율적입니다.
농지전용허가(신고) 절차 | 인제군청 > 편리한 민원 > 인허가안내 > 농지전용허가(신고) 절차
농지전용허가(신고) 절차 | 인제군청 > 편리한 민원 > 인허가안내 > 농지전용허가(신고) 절차
농지전용허가(신고) 절차
www.inje.go.kr
자주 묻는 질문
- 허가와 신고의 차이는 무엇인가요? 면적·입지·용도에 따라 허가가 원칙이고, 일부 요건 충족 시 신고로 갈음되는 경우가 있습니다. 관할 지자체 기준을 사전 확인하시기 바랍니다.
- 허가 후 착공까지 얼마나 걸리나요? 조건 이행(배수·완충·도로 허가)과 부담금 납부, 개발행위허가 연계를 감안하면 통상 수 주~수개월이 소요됩니다.
- 지목변경은 자동인가요? 전용 준공검사 후 별도 절차로 지목변경을 신청합니다. 설계와 실제 이용이 일치해야 처리됩니다.
- 태양광 전용도 가능한가요? 가능 여부는 용도지역·경사·경관·주변 민원 가능성에 따라 달라집니다. 환경·재해 영향 검토가 강화되는 추세입니다.
농지전용은 단순히 허가 한 건으로 끝나지 않고, 도로·환경·개발행위 등 다수의 인허가와 조건 이행이 맞물린 복합 절차입니다. 매입 전·후로 토지이용계획, 접근성, 배수·환경, 임차 관계, 부담금과 공사비까지 정밀 점검하시고, 인허가 선후관계를 체계적으로 관리하시면 일정과 비용을 안정화할 수 있습니다. 초기 단계에서 전문가와의 동행 설계를 통해 실패 가능성을 크게 낮추시길 권합니다.
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